Счета эскроу в ИЖС: С какими проблемами сталкиваются застройщики и как их преодолеть

Почти два месяца действует закон о применении счетов эскроу при строительстве загородных домов по договору подряда. По данным ДОМ.РФ, заключено уже более тысячи таких договоров. Однако пока продолжается переходный период, а строители домов сталкиваются с неожиданными для них сложностями. Улучшить ситуацию может зонтичное поручительство.

С июля прошлого года при оформлении ипотеки по льготной программе на строительство дома обязательно должны применяться счета эскроу (на них хранятся деньги покупателя, подрядчик не имеет к ним доступа, пока не завершит строительство дома). С марта этого года вступил в силу закон об эскроу на загородном рынке. Теперь подрядчик, использующий эскроу, должен загрузить информацию о своей компании на сайт строим.дом.рф. Здесь можно посмотреть, сколько домов построила компания и в срок ли она это сделала. Из чего, как подчеркивают в ДОМ.РФ, формируется деловая репутация фирмы-застройщика.

С начала марта на портале опубликовано уже более 1100 договоров подряда с эскроу, рассказал заместитель гендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс на 7-м Всероссийском форуме "СТРОИТЬ. Ренессанс ИЖС". Заявили о себе порядка 6 тыс. подрядчиков. При этом только половина из них обозначили, что готовы строить с применением эскроу. В прошлом году также была запущена программа льготного кредитования таких подрядчиков под 1%, отметил Ниденс. Все крупнейшие банки к ней присоединились. Выдано около 1,5 тыс. кредитов почти на 9 млрд руб. Хотя, признал Ниденс, ожидались несколько большие итоги. Доступность кредитования, по его словам, еще не достигла целевого уровня. Но за прошедшее время существенно выросла доля одобрений: если полгода назад одобрялся каждый восьмой кредит, то сейчас уже каждый третий. Сейчас ДОМ.РФ подготовил расчеты по продукту зонтичного поручительства с участием Корпорации МСП (малого и среднего предпринимательства). Если это удастся запустить, то лимиты кредитов, которые банки готовы выдавать на строительство домов, повысятся на несколько десятков процентов.

В то же время в 2025 году выдачи ипотеки на ИЖС заметно упали. В первом квартале банки предоставили лишь 2,2 тыс. кредитов, это на 93% меньше, чем годом ранее. Объем выдачи ипотеки в сегменте ИЖС будет расти по мере нормализации денежно-кредитной политики ЦБ и адаптации участников рынка к механизму эскроу-счетов, считают в ДОМ.РФ.

Основная причина спада - как раз применение счетов эскроу, считает сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД), гендиректор компании "ДДМ-Строй" Вера Вавилова. Пока механизм раскрытия эскроу не будет учитывать риски подрядчиков, будет спад. Сейчас, отмечает она, механизм раскрытия эскроу очень рискованный для подрядчика: заказчик должен подписать акты, на подрядчике лежит обязанность постановки дома на кадастровый учет в течение 14 дней. Иначе деньги не будут перечислены. Подрядчик зависит от заказчика и кадастрового инженера. При этом никто не отменял потребительский экстремизм и не у всех застройщиков есть возможность вывести из оборота сумму на строительство домов и дожидаться потом перевода с эскроу.

На первый взгляд, использование эскроу проверено на рынке многоэтажек: клиент вносит деньги на счет, а застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию, говорит член правления АДД, гендиректор компании "Избург" (Санкт-Петербург) Дмитрий Мозговой. Но у рынка ИЖС есть свои особенности. Подрядчику достаточно сложно получить полноценное банковское финансирование, говорит Мозговой. В итоге дом нужно возводить "вперед" из своих оборотных средств, а это 8-12 млн рублей. И даже если есть банковское финансирование, это настоящий квест. Работа со счетами эскроу - бюрократическая нагрузка: согласования, проверки, отчеты, акты, электронные площадки. Это отнимает очень много ресурсов у строительных компаний, говорит эксперт: "Даже после завершения строительства и передачи дома клиенту застройщик не может быть уверен, когда именно получит свои деньги. Банки медлят с проверками, требуют новые справки, уточнения. Это приводит к кассовым разрывам и срыву сроков строительства".

Банков, в которых возможно кредитование ИЖС с эскроу и кредитование подрядчиков, очень мало, отмечает директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family Анастасия Бычкова. Хотя многие банки и анонсируют, что кредитуют подрядчиков по ИЖС, но на деле процессы не налажены.

Некоторые подрядчики постфактум сталкиваются с неожиданными для них условиями. Оказались в такой ситуации: дом построен, акты подписаны, поданы документы на раскрытие счета эскроу, рассказывает коммерческий директор "Норд Хаус Профиль" Игорь Костяк. В договоре счета эскроу четко прописано, что переводится 100% на счет подрядчика. Но вместо 15 млн пришло 13,8 млн руб. Оказалось, что это сумма за вычетом тарифа банка (8,5% от суммы договора). Тариф банка начисляется, так как денежные средства находились на счете эскроу менее 240 календарных дней. Тарифы опубликованы на сайте банка, а "подписывая заявление, вы соглашались с правилами, размещенными на сайте". Причем найти правила на сайте почти невозможно, в договоре про такие тарифы нет ни слова, а сами тарифы регулируются банком в одностороннем порядке. Такая схема, по словам Костяка, применяется в нескольких крупнейших банках.

Более 90% участников рынка ИЖС - это малый и средний бизнес, у них нет подушки безопасности и большого кредитного плеча, говорит Мозговой. Они не в состоянии выдерживать месяцы задержек выплат и работать в условиях, где деньги заморожены, а ответственность - максимальная. Сами по себе счета эскроу - не зло. Но их внедрение в ИЖС без адаптации к реальным условиям рынка - это не про безопасность, а про вымывание с рынка живых, надежных строительных компаний. Если не будут внесены изменения в механизмы финансирования и поддержки ИЖС, эта часть рынка, считает эксперт, продолжит сокращаться.

Источник: Российская газета